Из-за роста курса доллара и евро со следующего года застройщики
готовятся к резкому удорожанию себестоимости строительства — до 30% в
зависимости от объекта. При этом стоимость жилья для покупателей будет
расти медленнее. А значит, неизбежно падение прибыльности проектов и
банкротство строительных фирм и девелоперов. Выживут только самые
сильные.
Из-за роста курса доллара и евро в будущем году себестоимость
строительства вырастет на 5 – 30% для различных объектов, прогнозируют
участники рынка. Сильнее всего подорожают бизнес-центры класса «А» и
элитное жилье, легче всего будет застройщикам жилья экономкласса. Такое
подорожание может обернуться банкротством подрядчиков и в худшем случае —
заморозкой проектов. А после улучшения экономической ситуации — и
неминуемым ростом цен на жилье.
Подорожает все
Проще всего перенести рост валют смогут застройщики жилья экономкласса.
Рост себестоимости в этом сегменте может составить около 5 – 10%,
оценивают специалисты.
«Сегодня около 97% материалов, используемых в строительстве
жилья массового сегмента (бетон, арматура, кирпич, ЖБИ, песок, щебень и
пр.), – российского производства или изготовлены из российского сырья.
Поэтому ожидать роста себестоимости строительства в проектах
экономкласса не стоит. Возможно даже незначительное снижение за счет
потенциального сокращения объемов строительства», – говорит коммерческий
директор «Главстрой СПб» Алексей Гусев.
Чем сложнее и дороже в домах инженерные системы, чем качественнее
отделка, тем сильнее возрастет и себестоимость строительства. Для
комфорт-, бизнес- и элитного класса – это 10 – 20%, говорят участники
рынка. «В себестоимости строительства жилья комфорт-класса около 30%
составляют товары иностранного производства. Это вентиляционные и
водяные насосы, системы отопления, кондиционирования, часто из-за рубежа
привозят лифты», – говорит генеральный директор компании EKE Group
Андрей Хитров. Кроме того, некоторые застройщики жилья комфорт-класса
предлагают покупателям отделку под ключ, выполненную также из импортных материалов.
Впрочем, сильнее всего подорожает строительство не жилья, а высококлассных коммерческих объектов.
«Доля импортных материалов в бизнес-центрах высокого класса –
«Пулково Скай», «Невской ратуше» – достигает 70%. Учитывая нынешний
уровень девальвации, стоимость строительства подобных объектов
поднимется на 30%», – прогнозирует Андрей Хитров.
Из-за границы застройщики завозят материалы для остекления, отделки,
лифты и почти все инженерное оборудование от электрики до отопления.
Подорожание ждет и российские стройматериалы. Многие из них — окна,
электро-, сантехническое оборудование – производятся с использованием
импортных комплектующих и сырья. Удорожание уже коснулось алюминиевых
конструкций, кабельно-проводниковой продукции и кровельных материалов,
говорит Дмитрий Ходкевич, управляющий «ЛСР. Недвижимость —
Северо-Запад». Более того, цены вырастут и на чисто российские товары.
Типовой лифт белорусского «Могилевлифтмаша» для 9-этажного дома вместе с установкой стоит 1,3 – 1,4 млн рублей.
«Не исключаю, что стоимость лифтов «Могилевлифтмаша» в начале
следующего года повысится на 10 – 15%», – рассказал генеральный директор
компании дилера завода — «МЛМ Нева трейд» Игорь Янукович.
При этом все комплектующие для лифтов изготавливаются в России и
Белоруссии. «В основном подорожание происходит из-за удорожания металла
производства «Северстали» и «ММК». Из-за роста доллара цена металла на
международных рынках также растет», – поясняет Игорь Янукович.
Стоимость российских базовых материалов — цемента, бетона – пока не
растет. Однако и их удорожание в следующем году возможно. Оно будет
зависеть от роста тарифов на электроэнергию и топливо, рассказали в
Группе ЛСР. По прогнозу Минэнерго, в следующем году электричество для
предприятий подорожает на 10 – 10,5%, топливо — на 10%.
Впрочем, некоторые сегменты строительства, напротив, дешевеют. В этом
году стоимость услуг по подготовке стройплощадок снизилась на 30%,
говорят застройщики. «В этом году, к сожалению, обострились негативные
тенденции на рынке демонтажных услуг. Они связаны в большей степени с
демпингом строительных компаний, обладающих небольшим парком
строительной техники», – говорит руководитель единого аналитического
центра ГК «Размах» Николай Иванов. За год, по его оценке, объем рынка
демонтажа снизится на 20 – 25%.
Покупатели оплатят рост не сразу
Удорожание себестоимости вряд ли отразится на объектах, возведение
которых уже завершается. Как правило, контракты на поставку материалов
для них уже заключены. А вот здания на начальных этапах строительства и
те, что начнут строиться в ближайшее время, уже будут стоить дороже.
Это не означает, что цены на жилье вырастут пропорционально. Они
зависят больше не от себестоимости, а от спроса. А доходы петербуржцев и
россиян в целом из-за девальвации только сокращаются. Все, кто покупает
квартиры с инвестиционными целями, уже его приобрели или приобретают сейчас.
В целом по рынку в 2015 году возможен рост стоимости квадратного метра в
пределах 2%, полагает Алексей Гусев. Есть и менее позитивные для
покупателей прогнозы. Цена на жилье в следующем году вырастет как
минимум на размер инфляции (по прогнозам ЦБ, 6 – 6,5%), а на некоторые
проекты, скорее всего, больше, говорят в «ЛСР. Недвижимость –
Северо-Запад».
«В своих прогнозах мы ориентируемся на стабильное развитие
рыночной ситуации, без резких ценовых скачков. В нашей компании цены на
объекты растут в среднем на 8 – 10% в год, исходя из степени готовности
каждого конкретного дома и уровня спроса на квартиры», – говорит Сергей
Степанов, директор по продажам компании «Строительный трест».
Меньше компания — больше риск
Наибольший удар в ситуации увеличения себестоимости строительства
придется не на покупателей жилья, а на строительных подрядчиков и
небольших застройщиков, говорят игроки рынка. Компаниям придется
сократить маржинальность вплоть до отсутствия прибыли и даже получения
убытков по некоторым проектам. Цены на строительные работы уже снижаются
из-за освободившихся мощностей после окончания масштабной стройки в
Сочи.
«Маржа застройщиков будет снижаться в ближайшие годы. Отыграться
они смогут только при улучшении макроэкономической ситуации», – ранее
заявлял глава компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Михаил Возиянов.
Девелоперы уже настраиваются на тяжелые времена. «Застройщики будут до
конца отказываться повышать цену контракта. Однозначно будут неплатежи
подрядчикам», – говорит глава Hansa Group Олег Барков. Это может
привести к банкротствам, приостановке проектов. Впрочем, застройщики
будут стараться избегать судов с дольщиками.
«Думаю, что волны остановки строек не будет, потому что
большинство застройщиков платежеспособны и имеет достаточные финансовые
ресурсы для того, чтобы пережить 1 – 2 тяжелых года», – говорит Олег
Барков.
Меньше всего пострадают компании с уже сформированным земельным банком
либо реализующие проекты на городской земле, а также — не нуждающиеся в
дорогих кредитах, поясняют игроки рынка. Хуже всего придется тем, кто
реализует проекты на дорогих участках — к примеру, в центре города, а
также не имеет достаточных средств на текущую деятельность.
Норма прибыли застройщиков и генподрядчиков начинается от 10 – 15%,
говорят игроки рынка. В низкомаржинальных проектах она может опуститься
до нуля и даже убытков. Если крупные застройщики могут выдержать новый
кризис, то небольшие компании столкнутся с трудностями. Из-за
макроэкономической ситуации и сокращения бюджетов в «зону риска» уже попали около 10 – 15% строительных организаций, оценивал в октябре президент Российского союза строителей Владимир Яковлев.
Антонина Асанова,
«Фонтанка.ру»